多伦多买房注意！安省新房最高可省 $130,000，HST 退税政策详解

最近准备在安省买新房的朋友，可以重点关注这两项 HST 退税政策。

联邦政府与安省政府推出的新房税务优惠，符合条件的买家最高可获得 $130,000 的 HST 减免。而且，安省的扩大退税政策并不局限于首次购房者，自住房买家及符合条件的出租物业投资者也有机会受惠。

但要注意：两项优惠的适用条件不同，并不是所有买家都能直接拿到最高退税。

一、这次政策有哪些变化？

1️⃣ 联邦 GST/HST 首次购房者退税

已正式实施，CRA 已开放申请。

符合条件的首次购房者，购买符合规定的新建或大幅翻修住宅，可申请退还联邦部分的 GST/HST。

房屋价值 $1,000,000 或以下：最高退税 $50,000

房屋价值 $1,000,000–$1,500,000：退税金额逐步递减

房屋价值达到或超过 $1,500,000：不符合这项联邦首次购房者退税的房价条件

这里的首次购房者有具体定义，并非只要名下目前没有房产就一定符合。通常还需要满足加拿大公民或永久居民身份，以及本人或配偶过去规定年限内的自住房持有记录等条件。

2️⃣ 安省扩大新房 HST 退税

适用范围扩大，不再仅限首次购房者。

安省扩大新房退税计划通过两部分提供优惠：

安省 Enhanced New Housing Rebate：最高 $80,000

Ontario New Home Affordability Payment：最高 $50,000

两项合计，符合条件的买家最高可获得 $130,000 的 HST 减免。

这项政策不仅涉及首次购房者，也可能适用于购买自住房的家庭，以及符合规定的住宅出租物业投资者。

二、哪些人有机会受惠？

✅ 首次购房者

✅ 换房、自住家庭

✅ 购买符合条件的新房作为主要居所的买家

✅ 购买符合规定的新建住宅出租物业的投资者

需要注意，自住房退税与出租物业退税属于不同的申请类别，不能简单地将自住买家的条件套用到投资物业上。

三、不同房价，最高可以省多少钱？

以下是安省扩大 HST 优惠中，联邦部分最高 $50,000 的补贴金额，以及安省部分最高 $80,000 的退税上限。

特别提醒： 上表是政策规定下的最高优惠额度，并不代表每位买家都能拿到对应金额。联邦首次购房者退税与安省优惠之间存在衔接及抵扣机制，具体金额取决于买家身份、房屋用途、房价和适用政策。

四、哪些房屋可能适用？

符合相关规定的新建住宅，可能包括：

🏠 楼花 Condo

🏠 新建 Detached 独立屋

🏠 Semi-Detached 半独立屋

🏠 Townhouse 联排别墅

🏠 Builder 全新现房

🏠 符合条件的新建出租住宅

房屋类型本身并不能决定是否符合资格，还需要核实房屋用途、购房协议、施工时间及其他政府要求。

五、购房时间和施工时间有什么要求？

安省扩大新房退税计划的主要时间要求如下：

📅 购房协议 APS

2026 年 4 月 1 日至 2027 年 3 月 31 日期间签署。

🏗️ 项目开工时间

符合条件的项目须于 2028 年 12 月 31 日或之前开工。

🏡 房屋完工时间

须于 2031 年 12 月 31 日或之前基本完工。

以上是安省扩大优惠计划针对相关购房情形的主要时间要求，具体仍应以适用的政府规定及过渡条款为准。

六、买家申请前，需要确认什么？

⚠️ 并非所有 Builder 项目都自动符合资格。

⚠️ 不同 Builder 对退税的处理方式可能不同。 有些项目可能在交房结算时直接抵扣，有些情况则需要买家自行申请。

⚠️ 投资物业需要特别核实。 自住房与出租物业适用的退税规则并不相同。

⚠️ 不要只看广告中的最高退税金额。 要确认实际适用的优惠、是否存在抵扣，以及最终能节省多少。

七、地产经纪建议

如果你近期正在考虑购买楼花、Builder 新房、自住房，或计划长期持有新建出租物业，建议在签署 APS 之前，先确认以下三件事：

你的购房身份及房屋用途，是否符合退税条件？

你准备购买的项目，是否符合政府规定的时间及施工要求？

Builder 会如何处理退税？交房时抵扣，还是需要自行申请？

买新房，除了谈价格，也要算清楚税务成本。

如果一套房符合退税条件，最高可涉及 $130,000 的优惠，提前核实资格非常重要。

具体申请资格及最终金额，请以安省政府、CRA 的最新规定，以及地产律师或税务专业人士的意见为准。

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